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Mietvertrag – von Kleinreparatur bis Kündigung
Was gehört in einen Mietvertrag?
Der Mietvertrag hält Regeln und Pflichten von Mieter und Vermieter während des Mietverhältnisses in einer Wohnung oder einem Haus fest. Kommt es zu einem Streitfall, sind diese Regelungen besonders wichtig.
Eine Hausordnung als Teil des Vertrags legt zudem bestimmte Arbeiten fest – z.B. die Reinigung des Treppenhauses oder den Winterdienst. Weitere Punkte, die in der Hausordnung geregelt sind, können Ruhezeiten oder die Nutzung der Gemeinschaftsräume sein. Es existiert jedoch kein verpflichtendes Gesetz, das eine Hausordnung verlangt. So besteht z.B. die Möglichkeit, die Hausordnung im Flur aufzuhängen.
So darf der Vermieter nicht alles auf seinen Mieter abwälzen, während dieser wiederum nicht alles verlangen kann. Damit es nach dem Umzug nicht zu bösen Überraschungen kommt, lohnt es sich, den Mietvertrag sowie die geltende Hausordnung genau zu überprüfen.
Unerfahrene Havelstädter wenden sich am besten an spezielle Anwälte für Mietrecht in Berlin-Spandau . Die Fachanwälte wissen, worauf es bei der Vertragsprüfung ankommt und können sich rechtlich mit bestimmten Klauseln, Untervermietung sowie Zahlungen auseinandersetzen.
In der Gestaltung des Mietvertrags für die private oder gewerbliche Nutzung einer Immobilie sind beide Parteien zwar frei – trotzdem sollte man diese auf keinen Fall auf die leichte Schulter nehmen.
Darauf sollten Sie im Mietvertrag achten:
- Gibt es eine Schönheitsreparaturklausel?
- Wann darf die Miete erhöht werden?
- Wann darf man eine Mietminderung einfordern?
- Welche Kündigungsfrist gibt es?
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Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?
Wenn Sie Vermieter sind, sollten Sie Interesse an einer Schönheitsreparaturklausel haben, nach welcher der Mieter für Schönheitsreparaturen selbst zuständig ist. Das ist auch zulässig – solange Sie dafür keinen Zeitrahmen vorgeben, nach welchem eine Reparatur durchgeführt werden soll. Fristen können nur abhängig vom Abnutzungsgrad festgehalten werden. Steht dies nicht im Mietvertrag, können Mieter sich freuen: In diesem Fall ist der Vermieter dafür zuständig.
Nebenkosten, Staffel- & Indexmietverträge
Als Vermieter ist es Ihnen erlaubt, die Miete sowie folgende Mieterhöhungen zu Beginn bereits festzulegen. In den meisten Fällen sind solche Verträge befristet. Wer einen Indexmietvertrag gestaltet, orientiert sich am Preisindex für die allgemeine Lebenserhaltung, der eine jährliche Steigerung der Miete von zwei bis drei Prozent vorsieht. Auch die Umlegung der Nebenkosten muss zu Beginn festgelegt sein: Gerechnet wird entweder nach Verbrauch, Wohnfläche, Personenzahl oder Wohneinheit. Manchmal entscheidet auch die Art der Betriebskosten. Zu den Nebenkosten gehören auch Kosten für Abwasser, Hausmeister und Grundsteuer.
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Mietminderung bei Wohnungsschäden
Für eine Minderung der Miete muss ein nicht unerheblicher Mangel an der Wohnung bestehen: Funktioniert beispielsweise die Heizung nicht, ist die Wohnqualität beeinträchtigt. Daraus ergibt sich ein Mangel, den der Mieter geltend machen kann. Für diesen Mangel darf er jedoch nicht selbst verantwortlich sein und muss diesen schriftlich, per Einschreiben oder durch eine persönlichen Übergabe mit Unterschrift anzeigen. Ein Anruf allein ist nicht ausreichend, um die Miete zu mindern.
Kündigungsverzicht: Wer unterschreibt, der bleibt
Bei der Gestaltung des Vertrags kann vereinbart werden, dass beide Parteien die Wohnung oder das Haus für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren nicht kündigen können. Klingt fair – ist es aber nicht. Der Vermieter dürfte ohnehin nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsbedarf für die Immobilie – z.B. Eigenbedarf – vorliegt. Wird auf diese Klausel verzichtet, darf der Mieter mit einer Dreimonatsfrist gehen und bleibt flexibel.
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