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Kompetente Beratung zum Arbeitsrecht, Familienrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht
Ihr Anwalt für Mietrecht in Berlin-Spandau
Juristischer Rat zum Mietrecht: Müller & Kollegen Rechtsanwälte sind in Berlin-Spandau für Sie im Einsatz.
Rechtsanwalt Christian L. Müller
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Bankkaufmann IHK
Pichelsdorfer Straße 92
13595 Berlin
Telefon: 030 – 288 327 28
E-Mail: mail@kanzlei-muk.de
Ihr Mietverhältnis wurde überraschend gekündigt? Oder sie möchten einen Mieter loswerden, der mit seinen Mietzahlungen im Rückstand ist? Ganz gleich, welcher Vertragspartei Sie angehören: das Team von Müller & Kollegen Rechtsanwälte in Berlin-Spandau setzt sich gleichermaßen für Mieter und Vermieter ein.
Unsere jahrelange Erfahrung sowie aktuelles Fachwissen ermöglichen es uns, stets eine bewährte Lösung für Konflikte im Mietrecht zu finden. Unser oberstes Ziel ist es, Auseinandersetzungen außergerichtlich erledigen zu können. Oft bleibt ein Aufeinandertreffen vor Gericht allerdings die einzige Alternative. In allen Fällen stehen wir an Ihrer Seite und setzen uns für Ihre Interessen ein.
Mit Fragen zu diesen Themen sind Sie bei uns richtig:
- Mietkündigung – Unterstützung beider Vertragsparteien
- Eigenbedarfskündigung
- Vertragliche Pflichten beider Vertragsparteien
- Nebenkostenabrechnung
- Mietminderung
Sie suchen einen Anwalt für Mietrecht?
Bei uns in Spandau sind Sie richtig!
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Was rät ein Anwalt für Mietrecht bei einer Kündigung?
Die Beendigung einen Mietverhältnisses muss, laut § 568 BGB, schriftlich erfolgen. Zusätzlich sollte diese handschriftlich unterschrieben werden und fristgerecht erfolgen, wenn sie vor Gericht standhalten soll. Die Fristen zur ordentlichen Mietkündigung betragen für den Mieter in der Regel drei Monate zum Ende eines Monats. Diese Frist gilt auch für den Vermieter.
Bei Mietverhältnissen, die fünf Jahre übersteigen, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um drei Monate. Bei mehr als acht Jahren erhöht sie sich auf neun Monate. Die Kündigungsfrist auf Seiten des Mieters bleibt hiervon unberührt. Vereinbarungen im Mietvertrag, nach denen die Kündigungsfrist für den Mieter länger ist als gesetzlich vorgegeben, sind nichtig.
Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen muss unter Umständen der Beweis erbracht werden, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig, das bedeutet vor Ende der Kündigungsfrist, in den Händen des Vermieters war. Wir empfehlen hierfür zwei Vorgehensweisen:
- Persönliche Aushändigung sowie Quittierung des Erhalts per Datum und Unterschrift
- Einschreiben mit Rückschein
Mit beiden Varianten kann bewiesen werden, dass die Kündigungsfrist eingehalten wurde. Somit sind Sie auch vor Gericht auf der sicheren Seite, um rechtzeitig und fristgerecht aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.
Welche Vorgaben müssen Vermieter bei der Kündigung einhalten?
Wie es auch vom Arbeitsrecht her bekannt ist, kann die vermietende Partei nicht ohne Grund kündigen. Laut § 573 BGB bedarf es zur ordentlichen Kündigung von Seiten des Vermieters eines sogenannten berechtigten Interesses. Dazu gehört:
- Erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters – hierzu gehört u.U. auch die unangemessene Mietminderung
- Eigenbedarf für die Nutzung des Wohnraums
- Verkauf der Immobilie nur mit erheblichen finanziellen Einbußen
Kündigungsschreiben fristgerecht & korrekt aufsetzen – unsere Anwälte unterstützen Sie.
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Mieterhöhung aufgrund von Schönheitsreparaturen: Wer hilft mir in Berlin-Spandau?
Viele Mietverträge enthalten Vorgaben, in welchen Zeitabständen Renovierungsarbeiten, wie z.B. die Lackierung von Heizkörpern oder das Streichen der Wände, vorzunehmen sind. Solche Klauseln sind unwirksam, auch wenn der Vertrag inklusive dieser Vorgaben unterschrieben wurde. Schönheitsreparaturen, die der Vermieter selbst vornimmt, können nicht immer mithilfe einer Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Handelt es sich bei der Wohnung um eine sogenannte Sozialwohnung, darf der Mietpreis, laut eines BGH-Urteils, erhöht werden. Dies gilt nicht für reguläre Mietwohnungen, die an keinen bestimmten, festen Mietpreis gebunden sind.
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann unter Zustimmung des Mieters erfolgen. Diese kann unter Umständen auch per Klage eingefordert werden. Ohne die ausdrückliche Zustimmung des Mieters sind Erhöhungen der Miete nach § 557 BGB nur in Folgenden Fällen gerechtfertigt:
- Laut § 559 nach Modernisierungsmaßnahmen
- Laut § 560 bei Veränderungen von Betriebskosten
Im zweiten Fall ist Vorsicht bei der Abgrenzung zu Nebenkosten geboten – kommen Sie auch hierbei gerne mit Fragen zu uns!
Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Reparaturen aufgrund von Abnutzungen vom Mieter zu tragen sind. Dann kann nach einem Umzug in eine andere Wohnung auch die Mietkaution einbehalten werden, damit die nötigen Reparaturen bezahlt werden können.
Kommen Sie bei Fragen zum Mietpreis oder Nebenkosten in unsere Kanzlei nach Spandau!
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Rechte und Pflichten im Mietverhältnis: Wir bieten rechtliche Unterstützung in Spandau & Falkensee
Der Bereich des Mietrechts ist ausgesprochen komplex. Selbst in den Bereichen, mit denen Mieter im Alltag in Berührung kommen, wie etwa rechtliche Regelungen des Mietvertrages oder Nebenkostenabrechnungen, können zu einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter führen. Müller & Kollegen bieten Ihnen eine kompetente Beratung in allen wichtigen Fragen des Mietrechts.
Vertragliche Pflichten beider Vertragsparteien
Die vertraglichen Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag und sind für beide Parteien gesetzlich geregelt.
Diese sind im BGB in den §§ 535 bis 580a BGB festgelegt, wobei vor allem die Wohnraummiete gem. §§ 549 bis 577a BGB geregelt ist. Grundlegend ist es der erste § 535 BGB, der bestimmt, dass ein Mietverhältnis den Vermieter dazu verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren.
Im Gegenzug muss der Mieter die vereinbarte Miete begleichen. Der Abschluss des Mietvertrages ist zunächst formfrei, kann also auch mündlich geschlossen werden. Unabhängig von der Form ergeben sich folgende Pflichten für den Vermieter:
- Übergabe der Mietsache in gebrauchsgeeignetem Zustand (§ 535 Abs. 2 BGB)
- Instandhaltung (§ 535 Abs. 2 BGB)
- Bei gewerblichen Räumen: vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
- Duldung der Wegnahme von Einrichtungen durch den Mieter (§ 539 Abs. 2 BGB)
Die vertraglichen Pflichten des Mieters beinhalten Folgendes:
- Zahlung der vereinbarten Miete (§ 535 Abs. 2 BGB)
- Vertragsgemäßer Gebrauch nach versch. Vorschriften des BGB
- Obhuts- und Sorgfaltspflicht (§ 536c BGB)
- Vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen
- Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnungen sind meist ein wichtiger Bestandteil des Mietverhältnisses und sind in §§ 556 sowie 556a BGB geregelt. Nach § 556 Abs. 3 sind die Zahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen.
Anschließend kann die Abrechnung nicht mehr geltend gemacht werden, auch nicht durch anderweitige Vereinbarungen. Zudem ist zu beachten, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind.
Vermieter dürfen beispielsweise Warmwasser, Elektrizität oder Gebäudereinigungskosten abrechnen, ebenso wie Gartenpflege oder Müllentsorgung. Nicht erlaubt sind hingegen Verwaltungs- oder Reparaturkosten, welche bereits in der Miete enthalten sein müssen.
Mierminderung
Wie sich aus den zuvor genannten Pflichten des Vermieters ergibt, ist dieser für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Treten gravierende Mängel auf, ist der Mieter daher zu einer Mietminderung berechtigt.
Dieser Mangel liegt dann vor, wenn der Mieter seine Wohnung nicht wie gewohnt nutzen kann. Außerdem ist Voraussetzung, dass der Mangel nicht unerheblich ist, nicht vom Mieter selbst verursacht wurde und ihm nicht bei Vertragsabschluss bekannt war.
Ebenso wenig darf der erhebliche Mangel dem Mieter nicht durch grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein. Tritt dieser Fall ein, dann ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter umgehend Bericht zu erstatten.
Zu solchen Mietmängeln gehören beispielsweise starker Schimmelbefall oder eine defekte Heizung. Da jeder Fall anders ist, ergibt sich auch eine unterschiedliche Mietminderung, zu der der Mieter berechtigt ist und der prozentual nach dem regulären Mietpreis berechnet wird.
Um die Mietminderung in Ihrem Fall zu berechnen und die richtige Vorgehensweise zu klären, kann Ihnen ein anwaltliches Beratungsgespräch bei Müller & Kollegen weiterhelfen.
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