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Ihr Anwalt für Mietrecht in Berlin & Spandau

Langjährige Erfahrung bei:

Mietkündigung – Unterstützung beider Vertragsparteien
Eigenbedarfskündigung
Vertragliche Pflichten beider Vertragsparteien
Nebenkostenabrechnung
Mietminderung

Christian L. Müller

Rechtsanwalt Christian L. Müller
Fachanwalt für Miet- & Wohnungseigentumsrecht
Bankkaufmann IHK

Pichelsdorfer Straße 92
13595 Berlin

Telefon: 030 – 288 327 28
E-Mail: mail@kanzlei-muk.de

Ihr Mietverhältnis wurde überraschend gekündigt? Oder Ihr Mieter ist im Mietrückstand und Sie benötigen dafür juristischen Rat? Ganz gleich, welcher Vertragspartei Sie angehören: das Team von Müller & Kollegen Rechtsanwälte in Berlin-Spandau sind spezialisiert auf Mietrecht und setzt sich gleichermaßen für Mieter und Vermieter ein.

Unsere jahrelange Erfahrung sowie aktuelles Fachwissen ermöglichen es uns, stets eine bewährte Lösung für Konflikte im Mietrecht für unsere Mandanten in Berlin zu finden. Unser oberstes Ziel ist es, Auseinandersetzungen außergerichtlich erledigen zu können. Oft bleibt ein Aufeinandertreffen vor Gericht allerdings die einzige Alternative. In allen Fällen stehen wir an Ihrer Seite und setzen uns für Ihre Interessen ein.

Sie suchen einen erfahrenen Anwalt für Mietrecht in Berlin?
Bei uns in Spandau sind Sie richtig!

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Wohnraummietrecht in Berlin

Im Mietrecht denken die meisten an das private Mietrecht, d.h. das Wohnraummietrecht. Das Mietrecht, ganz besonders das Wohnraummietrecht ist sehr formal aufgebaut. Hier gibt es zahlreiche Vorschriften und die Erfahrung eines Spezialisten in Sachen Mietrecht ist äußerst hilfreich. Profitieren Sie von unseren Erfahrungen in Berlin sowohl auf Mieter-, als auch auf Vermieterseite. Wir beraten Sie optimal vom Vertragsabschluss bis hin zur Beendigung des jeweiligen Mietverhältnisses. Dabei überprüfen wir die Wirksamkeit Ihrer Mietverträge, der Vertragsklauseln sowie Nebenkostenabrechnungen und sind bei der Erstellung zusätzlicher Verträge behilflich.

Untermietvertrag in Berlin

Der Partner ist ausgezogen, die Wohnung ist zu groß. Oder der Mieter muss für eine längere Zeit ins Ausland. Im Rahmen von Mietverhältnissen ergibt sich oft das Bedürfnis nach einer Untervermietung. In diesem Fall ist die Gestattung des Vermieters erforderlich.
Welche Ansprüche, Rechte und Pflichten auf wen zukommen, das erfahren Sie von uns. Wir besprechen mit Ihnen Lösungsmöglichkeiten im Streitfall.

Für Untermieterlaubnis ist Vorlage eines Nachweises über Haftpflichtversicherung des Untermieters nicht erforderlich.

Informationen über Namen, aktuelle Wohnanschrift und berufliche Tätigkeit seien ausreichend, das entschied das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg in seinem Urteil (3 C 234/19) vom 22.01.2020. Der Mieterin stehe nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis zu. Ob der Untermieter eine private Haftpflichtversicherung unterhält oder nicht, spiele keine Rolle. Die Vermieterin sei an dem Untermietverhältnis nicht beteiligt. Die Mieterin hafte insofern auch weiterhin für Schäden in der Wohnung.

Gewerbemietrecht in Berlin

Vorab: Im Gewerberaummietrecht sind Vermieter und Mieter an die zwingenden gesetzlichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts nicht gebunden. Daher sind die Vertragsvereinbarungen von enormer Wichtigkeit. Eine strikte Abgrenzung beider Mietverhältnisse – Mietrecht für Wohnraum und Mietrecht für Gewerbe – ist daher wichtig. Für den Fall, dass gleichzeitig Wohn- und Geschäftsräume im Rahmen eines Mischmietverhältnisses vermietet werden, findet auf den gesamten Mietvertrag entweder einheitlich Wohn- oder Gewerberaummietrecht Anwendung. Maßgeblich für die Art des Mietrechts ist der Schwerpunkt des Vertrages. Somit kommt es auf die richtige Gewichtung an, wenn Sie bestimmte Ziele erreichen sowie Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag folgern möchten.

Was rät ein Anwalt für Mietrecht bei einer Kündigung in Berlin?

Die Beendigung einen Mietverhältnisses muss, laut § 568 BGB, schriftlich erfolgen. Zusätzlich sollte diese handschriftlich unterschrieben werden und fristgerecht erfolgen, wenn sie vor Gericht standhalten soll. Die Fristen zur ordentlichen Mietkündigung betragen für den Mieter in der Regel drei Monate zum Ende eines Monats. Diese Frist gilt auch für den Vermieter.

Bei Mietverhältnissen, die fünf Jahre übersteigen, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um drei Monate. Bei mehr als acht Jahren erhöht sie sich auf neun Monate. Die Kündigungsfrist auf Seiten des Mieters bleibt hiervon unberührt. Vereinbarungen im Mietvertrag, nach denen die Kündigungsfrist für den Mieter länger ist als gesetzlich vorgegeben, sind nichtig.

Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen muss unter Umständen der Beweis erbracht werden, dass das Kündigungsschreiben rechtzeitig, das bedeutet vor Ende der Kündigungsfrist, in den Händen des Vermieters war. Wir empfehlen hierfür zwei Vorgehensweisen:

Persönliche Aushändigung sowie Quittierung des Erhalts per Datum und Unterschrift
Einschreiben mit Rückschein

Mit beiden Varianten kann bewiesen werden, dass die Kündigungsfrist eingehalten wurde. Somit sind Sie auch vor Gericht auf der sicheren Seite, um rechtzeitig und fristgerecht aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden.

Welche Vorgaben müssen Vermieter bei der Kündigung einhalten? Ihre Anwälte für Mietrecht in Berlin geben Antworten und stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Wie es auch vom Arbeitsrecht her bekannt ist, kann die vermietende Partei nicht ohne Grund kündigen. Laut § 573 BGB bedarf es zur ordentlichen Kündigung von Seiten des Vermieters eines sogenannten berechtigten Interesses. Dazu gehört:

Erhebliche, schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters – hierzu gehört u.U. auch die unangemessene Mietminderung
Eigenbedarf für die Nutzung des Wohnraums
Verkauf der Immobilie nur mit erheblichen finanziellen Einbußen

Kündigungsschreiben fristgerecht & korrekt aufsetzen – unsere Anwälte unterstützen Sie.

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Mieterhöhung aufgrund von Schönheitsreparaturen: Wer hilft mir in Berlin-Spandau?

Viele Mietverträge enthalten Vorgaben, in welchen Zeitabständen Renovierungsarbeiten, wie z.B. die Lackierung von Heizkörpern oder das Streichen der Wände, vorzunehmen sind. Solche Klauseln sind unwirksam, auch wenn der Vertrag inklusive dieser Vorgaben unterschrieben wurde. Schönheitsreparaturen, die der Vermieter selbst vornimmt, können nicht immer mithilfe einer Mieterhöhung auf den Mieter umgelegt werden. Handelt es sich bei der Wohnung um eine sogenannte Sozialwohnung, darf der Mietpreis, laut eines BGH-Urteils, nicht erhöht werden. Dies gilt nicht für reguläre Mietwohnungen, die an keinen bestimmten, festen Mietpreis gebunden sind.

Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete kann unter Zustimmung des Mieters erfolgen. Diese kann unter Umständen auch per Klage eingefordert werden. Ohne die ausdrückliche Zustimmung des Mieters sind Erhöhungen der Miete nach § 557 BGB nur in Folgenden Fällen gerechtfertigt:

Laut § 559 nach Modernisierungsmaßnahmen
Laut § 560 bei Veränderungen von Betriebskosten

Im zweiten Fall ist Vorsicht bei der Abgrenzung zu Nebenkosten geboten – kommen Sie auch hierbei gerne mit Fragen zu uns!
Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass Reparaturen aufgrund von Abnutzungen vom Mieter zu tragen sind. Dann kann nach einem Umzug in eine andere Wohnung auch die Mietkaution einbehalten werden, damit die nötigen Reparaturen bezahlt werden können.

Kommen Sie bei Fragen zum Mietpreis oder Nebenkosten in unsere Kanzlei nach Berlin Spandau!

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Rechte und Pflichten im Mietverhältnis: Wir bieten rechtliche Unterstützung in Berlin & Spandau

Der Bereich des Mietrechts ist ausgesprochen komplex. Selbst in den Bereichen, mit denen Mieter im Alltag in Berührung kommen, wie etwa rechtliche Regelungen des Mietvertrages oder Nebenkostenabrechnungen, können zu einer Auseinandersetzung mit dem Vermieter führen. Müller & Kollegen bieten Ihnen eine kompetente Beratung in allen wichtigen Fragen des Mietrechts in und um Berlin.

Vertragliche Pflichten beider Vertragsparteien

Die vertraglichen Pflichten ergeben sich aus dem Mietvertrag und sind für beide Parteien gesetzlich geregelt.

Diese sind im BGB in den §§ 535 bis 580a BGB festgelegt, wobei vor allem die Wohnraummiete gem. §§ 549 bis 577a BGB geregelt ist. Grundlegend ist es der erste § 535 BGB, der bestimmt, dass ein Mietverhältnis den Vermieter dazu verpflichtet, den Gebrauch der Mietsache zu gewähren.

Im Gegenzug muss der Mieter die vereinbarte Miete begleichen. Der Abschluss des Mietvertrages ist zunächst formfrei, kann also auch mündlich geschlossen werden. Unabhängig von der Form ergeben sich folgende Pflichten für den Vermieter:

Übergabe der Mietsache in gebrauchsgeeignetem Zustand (§ 535 Abs. 2 BGB)
Instandhaltung (§ 535 Abs. 2 BGB)
Bei gewerblichen Räumen: vertragsimmanenter Konkurrenzschutz
Duldung der Wegnahme von Einrichtungen durch den Mieter (§ 539 Abs. 2 BGB)

Die vertraglichen Pflichten des Mieters beinhalten Folgendes:

Zahlung der vereinbarten Miete (§ 535 Abs. 2 BGB)
Vertragsgemäßer Gebrauch nach versch. Vorschriften des BGB
Obhuts- und Sorgfaltspflicht (§ 536c BGB)
Vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen
Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Vertragsverhältnisses

Nebenkostenabrechnung

Die Nebenkostenabrechnungen sind meist ein wichtiger Bestandteil des Mietverhältnisses und sind in §§ 556 sowie 556a BGB geregelt. Nach § 556 Abs. 3 sind die Zahlungen für Betriebskosten jährlich abzurechnen.

Anschließend kann die Abrechnung nicht mehr geltend gemacht werden, auch nicht durch anderweitige Vereinbarungen. Zudem ist zu beachten, dass nicht alle Kosten umlagefähig sind.

Vermieter dürfen beispielsweise Warmwasser, Elektrizität oder Gebäudereinigungskosten abrechnen, ebenso wie Gartenpflege oder Müllentsorgung. Nicht erlaubt sind hingegen Verwaltungs- oder Reparaturkosten, welche bereits in der Miete enthalten sein müssen.

Mierminderung

Wie sich aus den zuvor genannten Pflichten des Vermieters ergibt, ist dieser für die Instandhaltung der Immobilie zuständig. Treten gravierende Mängel auf, ist der Mieter daher zu einer Mietminderung berechtigt.

Dieser Mangel liegt dann vor, wenn der Mieter seine Wohnung nicht wie gewohnt nutzen kann. Außerdem ist Voraussetzung, dass der Mangel nicht unerheblich ist, nicht vom Mieter selbst verursacht wurde und ihm nicht bei Vertragsabschluss bekannt war.

Ebenso wenig darf der erhebliche Mangel dem Mieter nicht durch grobe Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sein. Tritt dieser Fall ein, dann ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter umgehend Bericht zu erstatten.

Zu solchen Mietmängeln gehören beispielsweise starker Schimmelbefall oder eine defekte Heizung. Da jeder Fall anders ist, ergibt sich auch eine unterschiedliche Mietminderung, zu der der Mieter berechtigt ist und der prozentual nach dem regulären Mietpreis berechnet wird.

Um die Mietminderung in Ihrem individuellen Fall zu berechnen und die richtige Vorgehensweise zu klären, kann Ihnen ein anwaltliches Beratungsgespräch bei Müller & Kollegen in Berlin-Spandau weiterhelfen.

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Eine individuelle und persönliche Rechtsberatung dürfen Mandanten in der Rechtsanwaltskanzlei Müller & Kollegen in Berlin erwarten. Bei Fragen zum Thema Arbeitsrecht, Mietrecht, Wohneigentumsrecht, Verkehrsrecht und Familienrecht sind wir für Mandanten rund um Berlin-Spandau, wie Neustaaken, Hakenfelde, Siemensstadt, Haselhorst, Wilhelmstadt, Gatow und Kladow ebenso unterwegs wie in den Gebieten rund um Falkensee, wie Dallgow-Döberitz sowie Schönwalde-Glien und auch in Groß Glienicke, Seeburg und Fahrland. Dabei ist es uns wichtig, rechtssichere Strategien zur Vermeidung künftiger Rechtsstreitigkeiten zu erarbeiten. Ihr Anliegen ist bei uns in guten Händen.