Damit die Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam ist, sind einige Punkte zu beachten. Vor allem ist die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einzuhalten. Das gilt für Vermieter ebenso wie für Mieter. Ihr Team von Müller & Kollegen Rechtsanwälte in Berlin-Spandau informiert Sie über alle wichtigen Details.
Wie lang ist die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietwohnungen oder Häuser?
Wenn Sie als Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag das Mietverhältnis kündigen möchten, müssen Sie eine Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Das gilt unabhängig davon, wie lange Sie in dem Haus oder der Wohnung gewohnt haben. Anders ist es, wenn Sie als vermietende Partei kündigen möchten. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist mit zunehmender Mietdauer. So beträgt sie wie folgt:
- Bei bis zu 5 Jahren Mietdauer: 3 Monate
- Bei 5 bis 8 Jahren Mietdauer: 6 Monate
- Bei 8 Jahren oder längerer Mietdauer: 9 Monate
In alten Mietverträgen (vor Herbst 2001) ist bei einer Mietzeit von über zehn Jahren gelegentlich eine zwölfmonatige Frist vereinbart. Eine solche Regelung gilt für Haus- und Wohnungseigentümer nach wie vor.
Für Mieter ist jedoch die aktuelle Gesetzgebung bindend. Es gibt zudem Ausnahmen: Wenn im Mietvertrag kürzere Kündigungsfristen für den Mieter vereinbart sind, kann er diese in Anspruch nehmen. Vermieter müssen sich hingegen an die gesetzlichen Fristen halten. Weitere Ausnahmen betreffen die fristlose Kündigung und Sonderkündigungsrechte.
Wie verläuft eine fristlose Kündigung?
Sowohl der Haus- oder Wohnungsmieter als auch der Eigentümer können eine fristlose Kündigung aussprechen. Voraussetzung hierfür ist, dass es einen zwingenden Grund gibt, der dazu führt, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar ist. Welche Gründe das sind, ist nicht immer eindeutig und hat schon viele Gerichte beschäftigt. Typische Beispiele für eine fristlose Kündigung seitens des Mieters können sein:
- Gesundheitsgefährdung in der Wohnung (zum Beispiel durch Schimmelbefall)
- Unzumutbare Wohnbedingungen (zum Beispiel langfristiger Ausfall der Heizung)
- Anhaltende Lärmbelästigung
In fast allen Fällen müssen Sie als Haus- oder Wohnungsmieter vorher auf die konkrete Situation hinweisen und dem Hausbesitzer eine Abmahnung mit Fristsetzung zur Behebung der Missstände zukommen lassen. Vermieter dürfen eine fristlose Mietkündigung aussprechen, wenn zum Beispiel die Mietzahlung seit zwei Monaten nicht oder nur teilweise erfolgt ist.
Was sind Sonderkündigungsrechte?
Sowohl Mieter als auch Vermieter haben unter bestimmten Bedingungen Sonderkündigungsrechte. Das bedeutet, dass sich in diesen Fällen die Kündigungsfristen verkürzen oder ganz entfallen. Typische Fälle, in denen Mietern ein Sonderkündigungsrecht ihrer Wohnung zusteht, sind:
- Mieterhöhungen
- Modernisierungen
- Im Todesfall eines Mieters (die übrigen Mieter oder Erben müssen das Mietverhältnis nicht fortsetzen)
Der Deutsche Mieterbund (DMB) weist darauf hin, dass Haus- oder Wohnungsbesitzer ein Sonderkündigungsrecht haben, wenn sie mit ihren Mietern unter einem Dach wohnen, zum Beispiel in einem Zweifamilienhaus. In diesem Fall dürfen Vermieter das Mietverhältnis kündigen, ohne einen Grund zu nennen. Allerdings verlängert sich dann die Kündigungsfrist – in Abhängigkeit von der bisherigen Mietdauer – jeweils um drei Monate.
Wie muss eine Mietkündigung formal/inhaltlich aufgebaut sein?
Damit eine Mietkündigung wirksam ist, muss sie bestimmten Formalien genügen. Hierzu gehört, dass sie schriftlich dargelegt werden muss. Eine Kündigungsmitteilung per Fax oder E-Mail reicht nicht aus. Das Schreiben muss von Ihnen eigenhändig unterschrieben sein. Haben Sie eine Immobilie mit mehreren Personen gemietet oder vermietet, müssen alle Parteien die Kündigung unterschreiben.
Die Kündigung seitens des Mieters kann formlos sein, darf jedoch nicht an eine Bedingung (wie die Beseitigung von Missständen) geknüpft sein. Als Mieter müssen Sie keine Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses nennen. Hauseigentümer müssen dagegen für die Mietkündigung triftige Gründe angeben.