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Mietrecht: Tipps zur Schimmelbeseitigung – Müller & Kollegen Rechtsanwälte in Berlin

Schimmelbefall in Wohnungen und Geschäftsräumen ist keine Seltenheit. Die Ursachen können verschieden sein und die Beseitigung bedeutet für Sie einen Mehraufwand. Wir, die Rechtsanwälte Müller und Kollegen, sind auf Mietrecht spezialisiert und geben Ihnen nachfolgend wichtige Informationen zum Thema Schimmelbefall in Ihren privaten oder gewerblich genutzten Räumen.

Wie Sie Schimmel in Ihrer Wohnung erkennen

Schimmel macht sich sehr oft mit schwarzen, punktierten Flecken oder üblem Geruch bemerkbar. Diese biologischen Schimmelpilze breiten sich auf Tapeten, Wänden oder Möbeln aus. Bleiben die Schimmelpilzsporen unentdeckt, kann es zu gesundheitlichen Beschwerden kommen, wie zum Beispiel allergische Reaktionen, Atemwegsbeschwerden, in extremen Fällen sogar zu Vergiftungen. Für Sie als Mieter bzw. Bewohner sind die Schimmelpilze ebenso eine nervliche Belastung, weil dadurch Unstimmigkeiten mit Ihrem Vermieter entstehen können.

Wie entsteht Schimmel?

Die Ursache für die Bildung der Schimmelpilze in Wohn- und Geschäftsräumen ist eine zu hohe Feuchtigkeit, die sich in den Wänden oder in der Raumluft befindet, sowie eine zu niedrige Raumtemperatur. Werden die Räume mit diesen Gegebenheiten nicht genügend gelüftet, bilden sich die Schimmelflecken, auch als Stockflecken bekannt. 

Wärmebrücken (kalte Stellen der Wand mit weniger als 12,6 °Celsius) fördern die Schimmelbildung in Gebäuden, wenn die Luftfeuchtigkeit bei mehr als 70 % liegt. Da die Stellen kalt sind, werden sie fälschlicherweise oft als Kältebrücken bezeichnet. Dies sind Stellen an der Wand, welche die warme Raumtemperatur schneller abgeben als der Rest der Wand. Oft finden Sie diese Stellen in der Nähe der Fensterrahmen oder dort, wo sich die Stahlträger befinden.

Gibt es verschiedene Arten von Schimmelpilzen?

Haben Sie Schimmel in Ihren Räumlichkeiten entdeckt und möchten dies mit Ihrem Vermieter besprechen, ist es ratsam, den Schimmelpilz genau zu betrachten, denn es gibt Unterschiede:

  • Sichtbaren Schimmelpilz in den Zimmern erkennen Sie an den Stockflecken, die schwarz, weiß oder farbig an den betroffenen Stellen auftreten.
  • Geruchsneutrale Schimmelsporen sind nicht erkennbar, da sie sich in der Raumluft befinden und nur durch Messungen zu entlarven sind.
  • Eine weitere Unterscheidung besteht zwischen toxischen und nicht toxischen Schimmelpilzarten.

Was ist der Unterschied zwischen toxischem und nicht-toxischem Schimmel?

Um den Befall der Schimmelpilze in den Räumen besser beurteilen zu können, gibt es eine Skala mit vier Risikogruppen, welche in der Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz bei Tätigkeiten mit biologischen Arbeitsstoffen (Biostoffverordnung) im Paragrafen 3 festgelegt sind.

Nicht toxischer Schimmel ist ungiftig und somit ungefährlich für den menschlichen Körper. Er kann in hohen Konzentrationen in der Raumluft vorhanden sein, ohne Schäden zu verursachen, und gehört der Risikogruppe 1 an.

 

Risikogruppe 1

In diese Gruppe gehören die nicht toxischen Schimmelpilzarten. Personen, die sich in Lokalitäten mit Schimmelpilzen dieser Gruppe aufhalten, gehen kein Risiko ein, zu erkranken. Bei Personen mit einem stark geschwächten Immunsystem können jedoch gesundheitliche Probleme auftreten. Allergien auslösende Schimmelpilze sind ebenfalls in dieser Kategorie gelistet.

Toxischer Schimmel ist giftig und demzufolge gesundheitsschädlich für den Menschen, abhängig von der Art des Schimmelpilzes oder/und einer hohen Raumluftkonzentration.

 

Nachfolgend erklären wir Ihnen die Risikogruppen zwei bis vier:

 

Risikogruppe 2

Alle Schimmelpilze, die dieser Risikogruppe angehören, sind toxisch, da sie bei Bewohnern der Räumlichkeiten, in denen sie auftreten, Krankheiten hervorrufen können. Bekannte Schimmelpilze dieser Risikogruppe sind Aspergillus flavus und Aspergillus fumigatus.

 

Risikogruppe 3

Die Schimmelpilzarten dieser Risikogruppe stellen eine gesundheitliche Gefahr für Sie und weitere Personen dar, die sich längere Zeit in den befallenen Räumen aufhalten. Die zu dieser Gruppe gehörenden Schimmelpilzarten sind Histoplasma capsulatum, Blastomyces dermatitidis und Coccidioides immitis. Krankheiten, die durch diese Pilzarten auftreten, sind behandelbar. 

 

Risikogruppe 4

Die der Risikogruppe 4 angehörenden Schimmelpilze verursachen schwere Krankheiten, für die weder Behandlungsmethoden noch präventive Maßnahmen bekannt sind.

Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen bei Schimmelbefall?

Tritt Schimmelbefall in Ihren privaten oder gewerblichen Räumen auf, gibt es die Möglichkeit einer Mietminderung. Dieser wird allerdings nur stattgegeben, wenn Mängel bestehen, wie zum Beispiel sichtbare Stockflecken, und bestimmte Kriterien vorliegen:

Sie können eine Mietminderung beantragen, sobald eine sichtbare Beeinträchtigung oder Belästigung durch schlechte Gerüche in Ihren privaten oder gewerblichen Räumen auftritt. Ungiftige Schimmelpilze können in der Raumluft in einer geringen Menge vorhanden sein, sodass sie keine gesundheitlichen Schäden hervorrufen, aber Stockflecken an den Wänden verursachen.

Sollten Sie einen Verdacht bezüglich giftiger Schimmelpilze in Ihren Räumlichkeiten haben, ist es ratsam, einen Gutachter einzuschalten. Bestätigt sich der Verdacht aufgrund von Schimmelpilzsporen einer bestimmten Art und eine gewisse Konzentration derselben in der Raumluft, steht Ihnen eine Mietminderung zu.

Fristlose Kündigung & Mietminderung bei Schimmelbefall

In schwerwiegenden Fällen ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich. Dem wird allerdings nur stattgegeben, wenn der auftretende Schimmelbefall:

  • aufgrund der eingestuften Risikogruppe stark gesundheitsgefährdend ist
  • die Geruchsbelästigung durch den Schimmel unzumutbar ist oder
  • bereits zur Erkrankung einer oder mehrerer Personen in Ihrem Haushalt geführt hat.

 

Tipp:

Achten Sie darauf, wo der Schimmel sich befindet. Tritt der Schimmel an den Wänden auf, können Sie die Mietminderung bzw. die fristlose Kündigung anstreben. Ist die Schimmelbildung lediglich auf Ihren Möbeln sichtbar und in der Raumluft sowie an den Wänden nicht nachweisbar, wird Ihnen keine Minderung gewährt. – Siehe: Kammergericht Berlin, Urteil vom 20.9.2006, Aktenzeichen: 12 U 118/05

Da die ungiftigen Schimmelpilze nicht wahrgenommen werden, ist bei ausschließlichem Vorhandensein dieser eine Minderung der Mietkosten und eine fristlose Kündigung nicht zulässig.

Die Rechtsprechung für die Höhe der Minderungsquoten fällt unterschiedlich aus. Je nach Befall des Schimmelpilzes, in welche Risikogruppe dieser eingestuft wird, ob toxisch oder nicht und welche gesundheitlichen Risiken bzw. Erkrankungen durch die Schimmelpilze vorliegen. 

Mietminderungsquoten aufgrund Geruchsbelästigung und sichtbaren Schimmelpilzbefalls

Bei leichter Geruchsbildung und erkennbarem Schimmelpilzbefall an den Wänden oder Tapeten kann Ihnen eine Minderungsquote von 5 bis 20 % gewährt werden. Dies ist vom Ausmaß des Schimmelbefalls und der Geruchsintensität abhängig. Wenn der Geruch sehr stechend ist und die hauptsächlich genutzten Zimmer betrifft, fällt die Minderungsquote auch höher aus. – Siehe: Amtsgericht Schöneberg, Urteil vom 27.03.1996, Aktenzeichen: 6 C 32/92 – Geruchsbelästigung durch Lösungsmittelgeruch

Je nach Ausbreitung des Schimmelpilzbefalls und den gesundheitlichen Risiken für Sie und Ihre Familie kann es eine Minderungsquote von bis zu 100 % geben. Diese Minderungsquote bedeutet, dass die vom Schimmel betroffenen Wohnräume nicht mehr bewohnbar sind und für Sie als betroffene Person oder Familie nachweisliche gesundheitliche Schäden bzw. Erkrankungen durch den Schimmelpilzbefall bereits vorliegen.

 

Generell können Sie von Folgendem ausgehen: 

  • Bei einer geringen Sichtbarkeit anhand von Stockflecken in einem betroffenem Raum kann einer 10–15 %igen Minderungsquote stattgegeben werden.
  • Bei geringflächig ausfallendem Schimmelbefall in mehreren Räumen liegt die Minderungsquote ebenfalls bei ca. 10–15 %.
  • Bei Schimmelbildung in Räumen, in denen sich Personen längere Zeit aufhalten, wie zum Beispiel im Schlafzimmer oder Kinderzimmer, kann die Mietminderungsquote höher ausfallen.

Sie als Mieter sind stets in der Beweispflicht. Das heißt, bevor Sie Ihren Vermieter mit der Forderung einer Mietminderung oder der fristlosen Kündigung konfrontieren, müssen Sie handfeste Beweise in Form von beglaubigten Gutachten einholen. Sie sind in der Pflicht, Ihrem Vermieter nachzuweisen, dass die von ihm an Sie vermieteten Räumlichkeiten mangelhaft sind.

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist festgehalten, dass ein Mietobjekt als mangelhaft gilt, wenn Schimmelpilz vorhanden sind, da er den Gebrauchswert der privaten oder gewerblichen Räume verringert. Dies gilt immer bei: 

  • Geruchsbildung 
  • sichtbarem Schimmel in Form von Stockflecken 
  • gesundheitlicher Gefährdung der Mieter

Nachweispflicht bei Schimmelpilzen mit gesundheitlichem Risiko

Bei dem bestehenden Verdacht auf eine gesundheitliche Gefährdung müssen Sie anhand eines Raumluftgutachtens nachweisen, dass Schimmelpilze der Risikokategorien zwei bis vier in der Raumluft vorhanden sind, und zwar in einer Menge, welche die Gesundheit gefährdet. Sollte schon jemand in Ihrem Haushalt aufgrund des vorhandenen Schimmels erkrankt sein, ist dies von Ihnen mit einem ärztlichen Gutachten zu beweisen.

Nachweispflicht bei Schimmelbildung mit Geruchsbelästigung und sichtbarem Schimmelbefall

In diesem Fall sind Ihrerseits Nachweise in Form eines Geruchsgutachtens notwendig. Bei sichtbarem Befall von Schimmel in Form von Stockflecken genügt es, wenn Sie Fotos und Zeugen, die dies bestätigen, vorlegen. In einigen Fällen kommt der Richter persönlich, um sich die Situation in Ihren Räumlichkeiten anzusehen.

Wer trägt die Schuld an der Schimmelbildung?

Haben Sie alle Beweise vorgebracht, ist zu klären, wer die Schimmelbildung in Ihrer Wohnung verursacht hat:

  • Der Vermieter aufgrund unkorrekter Wärmedämmung oder Bauweise
  • Sie als Mieter aufgrund falschen Lüftungsverhaltens oder falscher Heizgewohnheiten

 

Ist anhand Ihrer erbrachten Nachweise ersichtlich, dass der Vermieter die Schimmelbildung verursacht hat, liegt ein Mangel des Mietobjektes vor und Sie können Mietminderung beantragen. Wird nachgewiesen, dass die Ursache bei Ihnen liegt, haben Sie keine Ansprüche auf Mietminderung.

Sollten Unstimmigkeiten bezüglich der Schuldzuweisung zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter bestehen, sind Sie und Ihr Vermieter weiterhin in der Beweispflicht, bis die Schuld eindeutig geklärt ist.

Kostenübernahme bei einem Schimmelbefall in der Wohnung

Bevor Sie einen vereidigten Gutachter hinzuziehen, um den Schimmelbefall in den Zimmern nachzuweisen, müssen Sie mit Ihrem Vermieter in Kontakt treten. Da es sich bei Ihren gemieteten Wohn- oder Geschäftsräumen um das Eigentum Ihres Vermieters handelt, ist dieser Ihr erster Ansprechpartner für die Klärung des Schimmelpilzbefalls. Sollte dieser auf Ihr Ansuchen nicht reagieren und keine weiteren Schritte zur Schimmelbeseitigung einleiten, dürfen Sie einen Sachverständigen kommen lassen und die Kosten von Ihrem Vermieter zurückfordern. – Siehe Oberlandesgericht Düsseldorf Urteil vom 29.7.2010, Aktenzeichen: I-24 U 20/10

Sie haben als Mieter nur den Anspruch auf die Rückerstattung des Geldes, wenn Sie das angeforderte Gutachten als Beweis für das Vorhandensein von Schimmelpilzen in Ihren Wohnräumen benötigen. Hat Ihr Vermieter den Schimmelpilzbefall in Ihren Räumlichkeiten bestätigt und Schritte zur Beseitigung eingeleitet, dürfen Sie keinen Sachverständigen auf Kosten Ihres Vermieters anfordern. Es sei denn, Sie übernehmen die Kosten selbst.

 

Tipp:

Hat sich Ihr Vermieter nicht dazu bereit erklärt, die Schimmelbildung zu beseitigen, können Sie einen vereidigten Gutachter beauftragen, um einen Nachweis vor Gericht zu erbringen. Die Rückforderung der Gutachterkosten Ihrerseits verjährt sechs Monate, nachdem Ihr Mietverhältnis endet. Das heißt, wenn Sie vom Gericht den Zuspruch der fristlosen Kündigung bekommen, sollten Sie Ihr Recht auf die Rückerstattung der Gutachterkosten schnellstmöglich geltend machen, noch vor Ablauf der Frist von sechs Monaten.

Der Vermieter hat generell die Kosten zur Beseitigung der Mängel zu tragen, da diese Maßnahmen der Werterhaltung seiner vermieteten Räumlichkeiten dienen. 

Es wird vorausgesetzt, dass Ihr Vermieter sich nicht bereit erklärt hat, die durch den Schimmel entstandenen Mängel an seinem Mietobjekt auf eigene Kosten zu beheben. Des Weiteren müssen Sie als Mieter nachweisen, wie viel Strom der Entlüfter benötigt, um die Wände zu trocknen. Wird der Entlüfter über eine normale Steckdose in Ihrem Haushalt betrieben, kann der erhöhte Stromverbrauch problemlos nachgewiesen werden.

 

Tipp:

Bevor Sie den Entlüfter aufstellen und mit der Trocknung der Wände beginnen, müssen Sie sich mit Ihrem Mieter in Verbindung setzen und eine Einigung bezüglich der Kosten mit ihm treffen. Sie können mit Ihrem Vermieter eine Pauschale vereinbaren, welche die Stromkosten deckt. Es besteht auch die Möglichkeit, eine externe Firma mit der Entlüftung zu beauftragen, mit der Absprache, dass sie eine eigenständige Stromquelle nutzt. So können Ihrem Vermieter die gesamten Kosten für die Entlüftung in Rechnung gestellt werden, inklusive der Stromkosten.

Während der Phase der Schimmelbeseitigung ist es möglich, dass die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar ist. In diesem Fall können Sie ein sogenanntes Ausweichquartier in Form einer Pension oder eines Ferienappartements nehmen. Die Kosten für dieses Quartier müssen angemessen und genau nachvollziehbar sein, um diese bei Ihrem Vermieter einzufordern.

Sollten Sie weitere Fragen bezüglich der Schimmelbeseitigung oder der Kostendeckung haben, freuen wir uns über die Kontaktaufnahme Ihrerseits. Gerne helfen wir Ihnen zu einer friedlichen Lösung zwischen Mieter und Vermieter sowie einer schnellstmöglichen Sanierung Ihrer Räumlichkeiten.