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Eigenbedarf des Vermieters – wie läuft eine Eigenbedarfskündigung eigentlich ab?

Sie möchten Ihren Mietern eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sind aber nicht über die genaue Rechtslage im Bilde? Ihr Vermieter möchte Ihnen aufgrund von Eigenbedarf kündigen und Sie sind sich nicht sicher, ob er im Recht ist? Erfahren Sie in diesem Artikel, welche Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt werden müssen, mit welchen Fristen zu rechnen ist und wie eine solche Kündigung abläuft. Wir von Müller & Kollegen Rechtsanwälte unterstützen Mieter und Vermieter kompetent bei Fragen rund um das Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung

Die rechtlichen Grundlagen einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sind im § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) definiert. Im Allgemeinen kann der Eigenbedarfsantrag für folgende Personen geltend gemacht werden:

  • Für sich selbst
  • Für Familienangehörige
  • Für dauerhafte Angehörige des eigenen Haushalts
Ordner mit Beschriftung "Eigenbedarf" und "Kündigung" neben Paragraphenzeichen, Modellhaus und Waage
© adobeStock/sharpi1980

Bei einer Kündigung, die den Einzug von Familienangehörigen ermöglichen soll, sind die persönlichen familiären Verhältnisse entscheidend. Zum begünstigten Personenkreis gehört dabei die nahe Verwandtschaft. Doch auch entfernte Familienmitglieder können von der Kündigung wegen Eigenbedarf profitieren, wenn eine persönliche Verbundenheit zum Vermieter besteht. Zu den dauerhaften Angehörigen eines Haushaltes zählt ständiges Haus- oder Pflegepersonal, welches ebenfalls ein persönliches Verhältnis zum Vermieter aufgebaut hat.

Egal, welche vom Vermieter begünstigte Person in der Wohnung einzieht – für eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss ein berechtigtes Interesse bestehen. Es ist beispielsweise nicht zulässig, dass Ihr Vermieter Ihnen gegenüber einen Eigenbedarfsantrag stellt, um seine gehbehinderte Tante in eine Wohnung einziehen zu lassen, die im zehnten Stock liegt und über keinen Fahrstuhl verfügt.

Wann eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht möglich ist

Sollten Sie eine Wohneinheit kaufen, müssen Sie darauf achten, ob eine sogenannte „Sperrfrist“ besteht. Durch diese Frist darf weder der Mieter noch der neue Vermieter das Mietverhältnis innerhalb einer vertraglich festgesetzten Zeit auflösen. Die meisten Objekte haben eine vertraglich vereinbarte Sperrfrist von drei Jahren, wobei es auch Ausnahmen gibt. Bei diesen Ausnahmen kann die im Mietvertrag vereinbarte Sperrfrist bis zu zehn Jahre betragen. Diese Frist soll die Mieter schützen und kann auf Antrag und bei einer nachweisbar schlechten Mietsituation sogar gerichtlich verlängert werden.

Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf des Vermieters ist mit rechtlichen Konsequenzen zu rechnen. Wenn Ihr Vermieter Ihnen beispielsweise unter falschem Vorwand eine Eigenbedarfskündigung aushändigt, können Sie einen Schadensersatzanspruch geltend machen. Dadurch können Sie sich beispielsweise die anfallenden Umzugskosten vom Vermieter erstatten lassen.

Kündigung wegen Eigenbedarf – diese Fristen müssen eingehalten werden

Vermieter verkündet entsetztem Paar die Anmeldung auf Eigenbedarf
© adobeStock/JackF

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf müssen gesetzliche Fristen eingehalten werden. Dabei verlängert sich die Kündigungsfrist je nach Dauer des Mietverhältnisses und beträgt entgegen der landläufigen Meinung nicht immer drei Monate. Die von der Mietzeit abhängige Fristverlängerung sieht wie folgt aus:

  • Mietdauer bis zu 5 Jahren: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer von über 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist

Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen muss, um den Monat in die Kündigungsfrist einzuschließen. Relevant dabei ist das Eingangsdatum der Kündigung und nicht das Versanddatum. Sollten Sie die Kündigung beispielsweise erst am vierten Werktag erhalten, ist es irrelevant, dass sie am zweiten Werktag abgeschickt wurde – der Monat zählt nicht zur Kündigungsfrist.

Inhalt einer Eigenbedarfskündigung

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtlich korrekt ist, sollte sie folgende Angaben beinhalten:

  • Name der Person, welche die gekündigte Wohnung benötigt
  • Nähere Angaben zum Verwandtschaftsverhältnis
  • Persönliche Umstände, beziehungsweise Gründe für eine tiefere Verbundenheit mit dem Vermieter
  • Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters
  • Eventuelles Angebot einer anderen Wohnung. Falls der Vermieter eine andere freie Wohnung unterhält, ist das Angebot gesetzlich verpflichtend.

Sollten Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, ist es Ihnen dennoch möglich, gegen diese vorzugehen. Dafür ist es ratsam, einen Fachanwalt für Mietrecht aufzusuchen und sich von diesem beraten zu lassen. Wir von Müller & Kollegen Rechtsanwälte in Berlin vertreten Mieter sowie Vermieter. Gerne unterbreiten wir Ihnen individuelle Lösungsvorschläge.